Некоммерческое
партнерство
инженеров
Инженеры по отоплению, вентиляции, кондиционированию воздуха, теплоснабжению и строительной теплофизике
(495) 984-99-72 НП "АВОК"

(495) 621-80-48 Секретарь (тел./факс) ООО ИИП "АВОК-ПРЕСС"
(495) 107-91-50

АВОК ассоциированный
член

Анализ законодательной базы по учету и оплате за коммунальные ресурсы

Несмотря на кажущуюся ясность, существует много неопределенностей в вопросах учета коммунальных ресурсов в жилых многоквартирных домах (МКД) и оплаты за них с исполнителями коммунальных услуг, особенно в нормативно-правовой сфере. Рассмотрим ситуацию на примере Хабаровска. Во многих регионах России картина будет аналогичной.

Действующая на сегодняшний день нормативно-правовая база, регулирующая вопросы учета и оплаты энергоресурсов в МКД, опирается на целый ряд федеральных документов. Проанализируем некоторые из них.

Изучив основные определения Постановления Правительства РФ от 23 мая 2006 № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам», можно сделать вывод, что существует продавец (ресурсоснабжающая организация), покупатель, исполнитель (управляющая организация) и потребитель (собственник помещения в МКД) коммунальных ресурсов. То есть ресурсоснабжающая организация не может быть исполнителем коммунальных услуг, т. к. она не отвечает за внутридомовые инженерные системы МКД. Но п. 7 вносит путаницу в данном вопросе: «При отсутствии у собственников помещений в МКД договора, заключенного с исполнителем коммунальных услуг, указанные собственники заключают договор о приобретении коммунальных ресурсов непосредственно с ресурсоснабжающей организацией. Собственники помещений в МКД вносят плату за приобретенные энергоресурсы…».

Во-первых, непонятно, кому платят жильцы за потребленные ресурсы? По логике, очевидно, энергоснабжающей организации. Во-вторых, кто распределяет потребленные ресурсы между жильцами – все та же энергоснабжающая организация?

Однако в этом случае между каждым жильцом и энергоснабжающей организацией должен быть заключен договор энергоснабжения, но это противоречит п. 2 ст. 529 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которым договор энергоснабжения заключается с абонентом при наличии у него отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации.

В случае многоквартирного дома абонент, в качестве которого следует рассматривать конечного потребителя и плательщика, не присоединен к сетям энергоснабжающей организации. Граница балансовой принадлежности в МКД, как правило, проходит по стене здания или на вводе в дом, а внутридомовые сети не принадлежат энергоснабжающей организации – они в ведении собственников помещений в МКД.

Кроме того, рассматривая п. 2 ст. 162 и ст. 155 Жилищного кодекса РФ, регулирующие взаимоотношения между потребителями (жильцами) и исполнителями коммунальных услуг, можно отметить, что коммунальные услуги собственникам помещений в МКД оказывает управляющая организация, которая взимает с них за это плату. Ресурсоснабжающая организация поставляет ресурс и получает за него плату от управляющей организации, которая заключает с ней договор на поставку ресурса. Коммунальных услуг ресурсоснабжающая организация не оказывает и оплату за них от собственников помещений в МКД принимать не может.

Проанализируем новый Федеральный закон от 23 ноября 2009 года № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». В соответствии с ним собственники помещений в МКД обязаны обеспечивать соответствие многоквартирных домов требованиям их оснащенности приборами учета используемых энергоресурсов. В частности, п. 5 ст. 13 гласит: «До 1 января 2012 года собственники помещений в многоквартирных домах, введенных в эксплуатацию на день вступления в силу настоящего закона, обязаны обеспечить оснащение таких домов приборами учета используемых воды, тепловой и электрической энергии. При этом МКД в указанный срок должны быть оснащены коллективными (общедомовыми) приборами учета воды, тепловой и электрической энергии, а также индивидуальными приборами учета воды и электрической энергии».

Заметим, индивидуальные (поквартирные) приборы учета тепла в этом списке отсутствуют. То есть здесь говорится о том, что собственники помещений в жилом доме за свой счет обязаны установить общие и индивидуальные приборы учета. Это касается только домов, находящихся в эксплуатации.

Вновь вводимые и реконструируемые жилые дома попадают под п. 7 ст. 13 Федерального закона № 261-ФЗ.

Наибольший интерес вызывает п. 8 ст. 13 Закона, который гласит: «С 1 июля 2010 года организации, которые осуществляют снабжение водой, тепловой и электрической энергией или их передачу и сети инженерно-технического обеспечения которых имеют непосредственное присоединение к сетям, входящим в состав инженерно-технического оборудования объектов, подлежащих оснащению приборами учета используемых энергоресурсов, обязаны осуществлять деятельность по установке, замене и эксплуатации приборов учета используемых энергоресурсов, снабжение которыми или передачу которых они осуществляют. Указанные организации не вправе отказать обратившимся к ним лицам в заключении договора, регулирующего условия установки, замены и (или) эксплуатации приборов учета используемых энергоресурсов, снабжение которыми или передачу которых они осуществляют. Договор, регулирующий условия установки коллективного или индивидуального (общего для коммунальной квартиры) прибора учета энергоресурсов, заключаемый с гражданином – собственником помещения в МКД или лицом, ответственным за содержание МКД должен содержать условие об оплате цены, определенной договором, равными долями в течение пяти лет с даты его заключения». К сожалению, данный пункт можно трактовать двояко.

Поясним это на примере организации учета в МКД Хабаровска.

В Хабаровске имеется один централизованный поставщик тепла – Хабаровские тепловые сети (ХТС), однако только часть тепла они поставляют в МКД по своим сетям, которые непосредственно подключены к внутридомовым инженерным системам МКД. Другую (большую) часть тепла они поставляют в МКД через сети транспортировщиком тепла, которые непосредственно подключены к внутридомовым инженерным системам.

Транспортировщиком тепла является МУП г. Хабаровска «Тепловые сети» (МУПТС), которое не имеет договорных отношений с собственниками помещений в МКД. Договор на поставку тепла заключается между ХТС и собственниками помещений в МКД.

Поэтому, если собственники МКД обратятся в МУПТС, то там им откажут, поскольку у них отсутствуют договорные отношения с данным домом. Если же они обратятся в ХТС, то также могут получить отказ, и ХТС отправит их в МУПТС, которое является транспортировщиком тепла и сети которой подключены к внутренним инженерным сетям МКД. Далее собственники жилых домов будут обращаться в суд и начнется долгая судебная процедура.

 

Из ст. 13 Федерального закона № 261-ФЗ также непонятно, обязана ли ресурсоснабжающая организация устанавливать в МКД общедомовые (коллективные) или индивидуальные (поквартирные) приборы учета. По логике речь должна идти об обязательной установке силами ресурсоснабжающей организации только общедомовых приборов учета, но данную статью можно трактовать так, что ресурсоснабжающие организации должны устанавливать также и индивидуальные (поквартирные) приборы учета.

Обобщая вышеприведенную нормативно-правовую базу по учету и оплате энергоресурсов, можно выделить следующие основные моменты:

  • прямые договоры между ресурсоснабжающими организациями и абонентами (жильцами) многоквартирного дома не заключаются;
  • показания квартирных приборов учета к оплате ресурсоснабжающими организациями не принимаются (это не касается поставок газа: установка общедомовых газовых счетчиков в данных документах не предусматривается, поэтому расчеты за потребленный газ могут осуществляться или по нормативам, или по индивидуальным поквартирным газовым счетчикам);
  • оплата коммунальных услуг производится абонентами (жильцами) на счета управляющих организаций (ТСЖ, жилищный кооператив, управляющая компания) с учетом показаний индивидуальных (поквартирных) приборов учета или по нормативам;
  • оплата потребленных многоквартирным домом ресурсов производится управляющей МКД организацией на счета ресурсоснабжающих организаций по показаниям общедомового прибора, а при его отсутствии – по установленным нормативам;
  • распределение разницы между платежами по общедомовому прибору и платежами абонентов производится в конце года (тринадцатая квитанция).

Тринадцатая квитанция выставляется в соответствии с Постановлением Правительства РФ № 307, в котором оговаривается, что жители многоквартирных домов должны полностью оплачивать весь объем ресурсов, поступивших в дом. Речь идет о том, что в случае, если объем платежей за коммунальный ресурс, полученный МКД, не совпадает с объемом за коммунальную услугу, за которую заплатили собственники квартир в МКД (жильцы), то разницу нужно оплатить. То есть потребление всех квартир сложили и получили величину, которая не совпадает с показаниями общедомового счетчика (больше или меньше). Вот эту разницу управляющая организация и должна распределить между жильцами или израсходовать ее на другие нужды, но только по решению общего собрания собственников квартир в МКД.

В Хабаровске в настоящее время наблюдается совершенно иная ситуация с учетом энергоресурсов и оплатой коммунальных услуг.

Существует два способа управления МКД: управление ТСЖ или кооперативом и управление управляющей компанией. Непосредственный способ управления собственниками помещений в МКД практически отсутствует. Скорее всего аналогичная картина наблюдается и в других регионах Российской Федерации.

С ТСЖ или кооперативами все ясно: в лице председателя заключается договор на поставку ресурсов с ресурсоснабжающей организацией, с которой рассчитываются по общедомовому прибору учета или по усредненному нормативу, установленному муниципалитетом. Правда в последнем случае возникают вопросы, поскольку это нормативное потребление не совпадает с расчетной (проектной) величиной для данного МКД. Норматив – это некая усредненная величина. Например, в Хабаровске существуют такие нормативы: суточное водопотребление холодной воды – 240 л/чел., горячей воды – 105 л/чел., месячное теплопотребление – 0,035 9 Гкал/м2 жилой площади. Ясно, что данные нормативы не совпадают с проектными (расчетными) величинами, которые варьируются от дома к дому.

Особенно непонятен норматив на отопление жилого помещения, отнесенный к метру квадратному жилой площади. Исходя из него, квартира с жилой площадью, например, 50 м2 в хрущевке с высотой потолка 2,5 м2 платит за отопление столько же, сколько аналогичная квартира в «сталинке» с высотой потолка 3,5 м2. Не говоря уже об угловых квартирах и квартирах с разным количеством окон.

Поэтому при заключении договора с ресурсоснабжающей организацией у ТСЖ или кооператива возникают вопросы: какая величина ресурсопотребления должна указываться в договоре – нормативная, проектная или расчетная? как рассчитываться с ресурсоснабжающей организацией при отсутствии общедомового прибора учета или при выходе его из строя – по расчетной, проектной нагрузке или по нормативам?

Проектная нагрузка – это величина, указанная в проектной документации на данный МКД. Она как раз и является наиболее точной, т. к. учитывает индивидуальные особенности данного дома. Однако, как правило, для «старых» домов она отсутствует. Расчетная нагрузка – это величина, полученная на основании различных методик расчета данного показателя.

На сегодняшний день существует несколько методик, которые регламентируют порядок расчета объема поданного энергоресурса. На практике наиболее часто используется методика определения количества тепловой энергии и теплоносителя в водяных системах коммунального теплоснабжения, утвержденная Приказом Госстроя РФ от 6 мая 2000 года № 105.

Отметим, что данный вопрос является актуальным только в случае отсутствия общедомового счетчика или при выходе его из строя.

Единообразия в вопросе, какую нагрузку (расчетную или нормативную) указывать в договорах ресурсоснабжения, нет.

До недавнего времени некоторые арбитражные суды принимали сторону ресурсоснабжающих организаций, которые настаивали на использовании расчетных методик и отказывали в поддержке исполнителям коммунальных услуг, просившим руководствоваться нормативами потребления, установленными для населения. Логика рассуждений проста: на правоотношения по договору ресурсоснабжения не распространяются положения Жилищного кодекса РФ и Постановления Правительства РФ № 307 (Постановление ФАС Уральского округа от 2 сентября 2009 года).

Однако Президиум ВАС РФ в Постановлении № 525/09 от 9 июня 2009 года вынес иной вердикт. Необходимость применения для урегулирования договора ресурсоснабжения Постановления Правительства РФ № 307 обусловлена особым статусом абонента: он приобретает коммунальные ресурсы не для перепродажи, а в целях предоставления коммунальных услуг гражданам, следовательно нужно руководствоваться п. 8 указанного закона. Вопрос о методе определения количества потребленной тепловой энергии при отсутствии приборов учета должен решаться исходя из установленных органами местного самоуправления нормативов потребления коммунальных услуг.

Уже в настоящее время арбитры руководствуются новым Постановлением Президиума ВАС РФ № 525/09 от 9 июня 2009 года и применяют его по отношению не только к теплоснабжению, но и газоснабжению (решения арбитражных судов Свердловской области и Алтайского края).

Итак, на практике при отсутствии общедомового прибора учета объем поданной тепловой энергии определяется в настоящее время по нормативам потребления для населения.

Жильцы МКД, управление которым осуществляет ТСЖ или кооператив, оплачивают коммунальные услуги по индивидуальным (поквартирным) приборам учета или нормативам исполнителю этих услуг – ТСЖ или кооперативу, но не ресурсоснабжающей организации напрямую. То есть в данном случае все соответствует приведенной выше нормативно-правовой базе.

Совершенно по-другому выглядит картина, когда управление МКД осуществляет управляющая компания, а это составляет около 90 % от общего числа МКД в Хабаровске. В этом случае жильцы напрямую рассчитываются с ресурсоснабжающими организациями, хотя это противоречит существующей нормативной базе.

Некоторые управляющие компании в договорах, заключаемых между ними и жильцами-собственниками квартир в МКД, отмечают, что они не оказывают коммунальные услуги, не являются их исполнителями и не принимают платежи за них. Они лишь оказывают платные услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Хотя это прямо противоречит п. 3 ст. 162 Жилищного кодекса РФ.

Однако в настоящее время в Хабаровске ситуация сложилась так, что даже если в договоре управления МКД указано, что управляющая компания оказывает коммунальные услуги жильцам, то оплата за них производится не в адрес управляющей компании, а напрямую ресурсоснабжающей органи-зации.

Данное положение хотя и противоречит действующему законодательству, однако устраивает всех по следующим причинам:

  • жильцов в связи невозможностью отключения дома от энергоресурсов, если хотя бы одна квартира оплатила ресурсоснабжающей организации за поставленный ресурс;
  • управляющую компанию, т. к. неплатежи жильцов за энергоресурсы переложены на ресурсоснабжающую организацию;
  • муниципалитет по причине отсутствия жалоб жильцов на отключение МКД от энергоресурсов, даже если не все жильцы его оплатили;
  • ресурсоснабжающую организацию, т. к. она опасается, что управляющая организация соберет плату за коммунальные услуги с жильцов МКД, но не перечислит ее; проще получить оплату напрямую от жильцов (сегодня процент неплатежей населения за коммунальные услуги в Хабаровске не превышает 10 %).

При данном способе управления в Хабаровске возникают следующие ситуации. Управляющей компании сегодня не выгодно устанавливать общедомовые приборы учета и рассчитываться по ним с ресурсоснабжающей организацией, т. к. в этом случае в конце года в соответствии с Постановлением Правительства РФ № 307 она должна будет выставить жильцам тринадцатую квитанцию и произвести с ними перерасчет. За этим строго следит прокуратура. В этом случае возможно два варианта:

1. С жильцов взимается дополнительная плата за коммунальные услуги, если показания по общедомовому прибору учета превышают суммарное (по нормативу или по индивидуальным приборам) потребление всех квартир.

2. Жильцам возвращается часть средств за оплату коммунальных услуг, если показания по общедомовому прибору меньше суммарного потребления всех квартир.

Разницу между суммарным потреблением всех квартир и показаниями общедомового прибора управляющая компания распределяет между жильцами при помощи тринадцатой квитанции.

В обоих случаях управляющая компания оказывается или в убытке, или сработает без прибыли.

 

Пример Хабаровска

На 10 многоквартирных домов Хабаровским центром энергоресурсосбережения были установлены общедомовые приборы учета горячей воды и отопления. При этом на семи домах получилась положительная дельта как по воде, так и по теплу. На трех домах отрицательная дельта по горячей воде (-20 %) и по теплу (-30 %). Внедрив в них ряд недорогих энергосберегающих мероприятий, была получена положительная (+20 %) дельта по теплу, т. е. она изменилась в положительную сторону на 50 %. Дельта по горячей воде при этом осталась той же, но управляющая компания перекрыла ее за счет оплаты за тепло, поэтому жильцы рассчитывались за воду, как и прежде, по нормативам.

Ситуация эта типичная для домов, где число фактически проживающих жильцов превышает количество зарегистрированных. В указанном случае в домах с отрицательной дельтой по горячей воде в квартирах было прописано 1–2 чел., а проживало 6–8 чел.

Центр Хабаровска

Центр Хабаровска

В соответствии с Федеральным законом № 261-ФЗ, все жилые помещения в МКД должны быть оборудованы индивидуальными приборами учета энергоресурсов, а на вводе в дом должен быть установлен общедомовой прибор учета, однако это правило для МКД вступает в силу только с 1 января 2012 года, а до этого времени собственники помещений в МКД могут рассчитываться как по нормативам, так и индивидуальным приборам учета.

В Хабаровске в нарушение всех правовых норм было принято постановление, в соответствии с которым любой житель МКД мог установить индивидуальные приборы учета горячей и холодной воды и рассчитываться по его показаниям напрямую с ресурсоснабжающей организацией. В 2009 году арбитражный суд Хабаровского края отменил это постановление, признав его незаконным.

Аналогичное решение принял ВАС РФ 14 июля 2009 года в отношении тепловой энергии. Указано, что «использовать квартирные приборы учета тепла между ресурсоснабжающей организацией и исполнителем коммунальных услуг неправомерно». Решение основано на том, что при расчете полезного отпуска тепловой энергии по показаниям квартирных счетчиков не учитываются потери во внутридомовых сетях, т. к. границы балансовой принадлежности сетей между ресурсоснабжающей организацией и МКД находятся на вводе в дом.

Однако до настоящего времени жильцы МКД, заключившие договор с управляющей компанией, напрямую рассчитываются с энергоснабжающей организацией за электроэнергию по индивидуальным (квартирным) счетчикам, принадлежащим энергоснабжающей организации. Хотя формального договора у жильцов с энергоснабжающей организацией не существует, да и в соответствии со ст. 564 Гражданского кодекса РФ быть не может, т. к. у квартиры нет электроприемного устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации. Тем не менее энергоснабжающая организация выставляет счета за электроэнергию непосредственно жильцам и получает оплату за электроэнергию согласно ним.

Поделиться статьей в социальных сетях:

Статья опубликована в журнале “Энергосбережение” за №4'2010

распечатать статью распечатать статью


Реклама
Реклама на нашем сайте
Rambler's Top100 Rambler's Top100 Яндекс цитирования



Кондиционирование, отопление, вентиляция

Подписка на журналы

АВОК
АВОК
Энергосбережение
Энергосбережение
Сантехника
Сантехника
Онлайн-словарь АВОК!


Реклама на нашем сайте